樓市進(jìn)一步趨冷，給新入市的項目定一個怎樣的價格，正在讓許多開發(fā)商犯難。

關(guān)于價格的市場調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，項目計劃入市的時間正在臨近，但調(diào)控還未看到盡頭。

在這個時候，筆者認(rèn)為，新盤入市，定一個比市場能接受的再略偏低的價格，是比較合適的選擇。

開發(fā)商們必須清醒認(rèn)識到，一貫以來的賣方市場已暫時變?yōu)橘I方市場。買方市場的游戲規(guī)則是必須要聽從買家認(rèn)知和預(yù)期的。

現(xiàn)階段，剛性需求仍在涌動。我們獲悉，在新政兩個月后，購房者并未對北京房價大幅度降低形成普遍預(yù)期。剛性需求（包括剛性改善型需求）一旦認(rèn)定價格處于能接受范圍內(nèi)就很可能出手。

同時，在現(xiàn)有的市場分析中，普遍預(yù)測拐點將在四季度出現(xiàn)，彼時調(diào)控政策基本出盡，對需求影響進(jìn)入最深刻時期。所以不論從現(xiàn)有買方的心理考慮還是預(yù)備市場可能出現(xiàn)的最惡劣局面，開發(fā)商應(yīng)盡快以適當(dāng)價格出貨。而且，出貨量宜大，不宜小，理由是避免最壞的市場局面長期存在。如果樓市交易冷清局面長達(dá)1年以上，地產(chǎn)上市公司1-2年的銷售任務(wù)將難以完成。大量出貨，也是給當(dāng)下愿意出手的購房者實惠，讓他們能夠挑選最優(yōu)樓層、戶型等。

具體到大興區(qū)———今年新盤供應(yīng)量最旺盛的區(qū)域，因為受土地供應(yīng)2年不開發(fā)收回等政策的影響，下半年數(shù)個新盤必須登場。考慮到“先行者”綠地新里·西斯萊公館以14000元/平米起的中小戶型搏得在北京冷市里熱銷800套的優(yōu)異表現(xiàn)，我們認(rèn)為，該區(qū)域位置和產(chǎn)品較好的新盤，以15000元/平米起，均價在16000元-17000元/平米左右，應(yīng)該是市場各方都能接受的。對于開發(fā)商來說，鑒于去年6000-7000元/平米拿的樓面地價，其他各方面成本控制得好，這個售價還有一定利潤；對于購房者而言，今年年底大興地鐵開通，坐20分鐘即可到西單，而且黃村商業(yè)配套將進(jìn)一步完善，這個價格很能吸引大批北京市區(qū)的剛性置業(yè)者。

開發(fā)商們還要注意，以廉租房為主的保障性房大規(guī)模開發(fā)正在啟動，今后房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟(jì)的50多個產(chǎn)業(yè)未必都得依靠商品房市場。盡管此轉(zhuǎn)變的過程還有多方博弈。但決策者的思路很明確，調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要務(wù)之一即是不能讓商品房市場綁架中國經(jīng)濟(jì)。

地產(chǎn)業(yè)最奢侈的盛宴正在散去。在調(diào)控的最深刻影響尚未到來時，普通住宅開盤不應(yīng)錯失任何一個快速銷售的機(jī)會。