8月17日，上海世博會交通保障部門透露，園區(qū)公共交通客運量已突破1億人次大關(guān)。
到滬游客短期內(nèi)的劇增，推動了上海幾大商圈營業(yè)額的快速增長。上海市商業(yè)信息中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海14個商圈重點監(jiān)測企業(yè)7月份的銷售額較去年同月增長20.5%。其中，真北商圈增長39.5%、五角場商圈增長37.7%、南京東路商圈增長31.1%。
“人群大量聚集的地方也正是商機存在的地方。”易城中國總裁祝惇若在接受記者采訪時指出，世博會在將千萬游客吸引到上海的時候，商機也被游客一起帶到了上海。
在世博引爆消費的時候，商家、開發(fā)商、政府，都打起了自己的算盤。
零售商通過世博會看到了上海巨大的消費能力，計劃加大對上海的投資，開發(fā)商則看到商業(yè)地產(chǎn)中潛在的巨大商機。世博園周邊的商業(yè)地塊，在世博會征程過半的時候，已經(jīng)開始備受投資界關(guān)注。而上海黃浦區(qū)借助世博東風(fēng)對外灘地區(qū)做出了全新的定位，并希望通過出讓商業(yè)地塊，借助開發(fā)商和零售商的力量來引入新的經(jīng)濟要素，完成該區(qū)域的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。
世博地塊開始升溫
據(jù)了解，目前世博園區(qū)日均客運量近100萬人次，而全上海日均客運量則高達760萬人次。
每天數(shù)十萬的人流讓上海各大商圈的銷售不斷升溫。7月下旬以來，上海中心區(qū)各大商圈的銷售均出現(xiàn)明顯增長。
“也許是世博會把商業(yè)帶動起來的緣故，上海的商業(yè)消費這一塊今年特別受投資界關(guān)注。”凱龍瑞投資行政總裁鄭喜明表示，上海商業(yè)消費的持續(xù)增長，吸引了開發(fā)商的眼光。而世博會還沒結(jié)束，不少開發(fā)商已經(jīng)看中了世博園周邊的商業(yè)地塊。
7月份臨近世博園的盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊，因出讓底價折合樓板價高達4.26萬元/平方米，成為市場預(yù)期的“準(zhǔn)地王”。易居中國分析師向記者透露，由于政府期望過高，該地塊的出讓底價過高，讓開發(fā)商望而卻步。
上海社會科學(xué)院研究員顧建發(fā)表示，世博園內(nèi)的土地在交通、管線、網(wǎng)絡(luò)和規(guī)劃上投入了大量資金，園址本身的地塊價值無法估量。
世博會結(jié)束后，浦東和浦西世博園內(nèi)的土地用途如何？
8月11日，上海市委書記在接受上海媒體聯(lián)合采訪時表示，世博園內(nèi)少部分展館留下來是有可能的，大多數(shù)展館原則上都要拆除。留還是不留，留哪些場館都還在討論當(dāng)中。
“世博園內(nèi)土地利用的事，現(xiàn)在還沒有明確的說法。”世博局相關(guān)負責(zé)人告訴記者，世博會結(jié)束后會組織專家團隊專門研究園內(nèi)土地利用的問題。
雖然盧灣區(qū)104街坊因出讓價格過高而暫停，不過世博周邊的商業(yè)地塊仍然是近期投資界關(guān)注的熱點。
“世博園周邊的商業(yè)地塊是相當(dāng)成熟的土地，賣一塊少一塊，真的具有稀缺性。”SOHO中國相關(guān)人士告訴記者，他們希望能拿下世博園周邊的商業(yè)地塊，已經(jīng)為此做了前期調(diào)研。永泰房產(chǎn)一位經(jīng)理向記者透露，他們對黃浦區(qū)董渡地塊和浦東塘橋區(qū)域的地塊十分感興趣，計劃與其它開發(fā)商聯(lián)手合作一同開發(fā)。據(jù)記者了解，新鴻基、和記黃埔、瑞安集團、新世界(600628,股吧)集團、保利地產(chǎn)(600048,股吧)都對世博園周邊的商業(yè)地塊非常感興趣。
“世博園周邊的商業(yè)地塊具有良好的交通環(huán)境和低租金，將吸引大批租戶進駐。這些地塊都可以做成最高端的商業(yè)項目。”保德信投資董事總經(jīng)理林熙玲認為，這些臨近世博園的地塊已經(jīng)有了很高的認同度，是最有希望開發(fā)成功的，因此對這些地塊的競爭也會相當(dāng)激烈。
留住企業(yè)就是留住財稅
實際上，上海一些區(qū)政府也希望借世博的東風(fēng)，以及世博地塊的出讓來完成經(jīng)濟的調(diào)整。黃浦區(qū)正是其中的一員。
與陸家嘴(600663,股吧)隔江而望，但和陸家嘴辦公樓創(chuàng)造的稅收相差過遠的是黃浦區(qū)沿江的董家渡、半淞園地區(qū)。這兩個區(qū)域卻因沒有新的經(jīng)濟增長點而一直居于“被荒廢的角落”。
今年黃浦區(qū)向社會推出了外灘金融帶的全新規(guī)劃。“借助世博會的契機，黃浦區(qū)會把外灘和世博園之間的土地價值發(fā)揮出來。”易居中國分析師薛建雄在接受記者采訪時表示，如果不是靠近世博園，這個區(qū)域的規(guī)劃社會認同度將大打折扣，但現(xiàn)在外灘金融聚集帶規(guī)劃中的地塊，出讓的價格將賣得相當(dāng)高。
一位接近黃浦區(qū)政府的開發(fā)商告訴記者，區(qū)政府未來幾年將加大對商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度。“在一些大型商業(yè)項目的引進中，可能會在稅、費以及公司人才引進方面有一些優(yōu)惠。”上述人士說。
黃浦區(qū)的鼓勵措施似乎是有成效的。2008年，瑪莎百貨在靜安區(qū)開了在上海的第一家百貨門店之后，第二家門店則在今年6月底落戶在黃浦區(qū)的豫園時尚購物中心。
上海購物中心協(xié)會會長張國忠認為，把百貨店留在區(qū)內(nèi)，就是把財稅收入留在了區(qū)內(nèi)。
而黃浦區(qū)推出上述舉措，是有著深層原因的。和上海其它中心城區(qū)一樣，黃浦區(qū)面臨著土地資源緊缺的問題。薛建雄表示，黃浦區(qū)對土地出讓金的依賴程度較高，但隨著土地可出讓面積的減少，這種模式究竟能持續(xù)多久，已經(jīng)成為一個大問題。
據(jù)黃浦區(qū)財稅局近日披露的信息，土地出讓金的收入在區(qū)政府的收入中占了不小的比例。8月11日發(fā)布的2010年上半年財政報告顯示，今年1-6月，黃浦區(qū)政府性基金收入約40.22億元，其中國有土地使用權(quán)出讓金收入為38.6億元。
“市中心的土地是出讓一塊少一塊。開發(fā)住宅短期雖能獲得不菲的收益，但土地出讓完之后，政府還有哪些收入？這樣的方式是不可持續(xù)的。世博會帶來的消費讓政府看到巨大的商業(yè)消費潛力，給了它們一個轉(zhuǎn)型的契機。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)項目則可以把財稅都留到區(qū)里，所以黃浦區(qū)極力要抓住世博的機會引進大型商場、貿(mào)易和金融方面的企業(yè)，來增加未來經(jīng)濟發(fā)展的推動力。
而為了延續(xù)后世博效應(yīng)，黃浦區(qū)用了一年多的時間對外灘地區(qū)未來的發(fā)展編制了新的規(guī)劃，并對這片區(qū)域的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行了全新的定位。
7月17日，黃浦區(qū)政府聯(lián)手上海市國土局、上海市發(fā)改委和金融辦公室，正式對外公布了《外灘金融集聚帶建設(shè)規(guī)劃》。在新的規(guī)劃中，外灘將形成以金融服務(wù)為中心，把金融辦公、商業(yè)零售、文化娛樂、居住配套等功能組織在一起的綜合服務(wù)區(qū)。
黃浦區(qū)相關(guān)負責(zé)人表示，新的定位就是想讓外灘金融帶成為一個名副其實的“7×24小時”不夜城。
“區(qū)政府下了一著妙棋。”對黃浦區(qū)的新規(guī)劃，祝惇若相當(dāng)欣賞。“黃浦區(qū)雖有豫園商城(600655,股吧) 消費區(qū)，但和其它商圈的快速發(fā)展相比略有落后。應(yīng)該說世博會對黃浦區(qū)的舊城改造和建設(shè)有很大的推動作用。”祝惇若指出，世博在推動黃浦區(qū)舊城改造的同時，也為它注入了新的經(jīng)濟動力——商業(yè)消費的巨大潛力。而黃浦區(qū)也巧妙地借助世博會的東風(fēng)對外灘做出了新的定位，而金融帶引入的一批保險、銀行、投資管理等金融公司在為外灘帶來一批穩(wěn)定高端消費群體的同時，也一定會帶動整個黃浦區(qū)的發(fā)展。
